房企一般计税项目税税收入的对照关系

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来源：金穗源商学院

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我们知道，很多经济业务的处理上，存在税会差异的调整，同样税税差异也有，今天我们聊聊“房地产企业，一般计税方式下，土地出让金抵减销售额”，造成的各税种收入确认的不统一。

【案例】

金穗源公司一般计税A项目含税销售额5.20亿，对应的土地出让金（含拆迁补偿）是1.80亿，完工如何进行账务处理,增值税销项税额如何计算？

结转收入时，会计处理：

借：预收账款  52 000

   贷：主营业务收入  47 706（52 000 ÷ 1.09）

         应交税费-应交增值税-销项  4 294

  出让金抵减销售额如何账务处理？

《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

所以，会计处理为：

借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减  1 486  (18 000 ÷ 1.09 × 9%)

      贷：主营业务成本  1 486

增值税的收入如何确定？

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局2016年第18号公告）明确，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

所以，增值税收入应确认为：（52 000 - 18 000） ÷ 1.09=31 193

    土地增值税的清算收入如何确定？

《关于营改增后契税房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

所以，土地增值税收入为 52 000 - (4 294 – 1 486)=49 192

   所得税收入即“主营业务收入”47 706元。

三项税种的收入对照可知，在房产企业一般计税项目中，对于企业的收入确认存在“增值税 < 所得税 < 土增税”的关系。当然这是针对这个案例的结论，那么实际业务中是否存在特殊问题，大家下来可以讨论总结。

税法的学习并不难，关键在于大家要用心总结。税税差异的业务还有很多，《税苑微课》完工阶段对“开发产品自用与租赁税务处理”的内容中，我还会再次提及。欢迎大家学习、关注，点击“阅读原文” 了解具体内容。

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